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郑州楼市疯狂刷新上演“生死时速” 房价伴地价齐涨

时间:2016-09-10 15:38:13  来源: 经济参考报

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  “金科城售罄”、“万科城售罄”、“奥兰和园售罄”……“开盘即售罄”已成为近来郑州市民朋友圈的热门词。网友直呼,买房不光要拼经济实力,还得拼“命”。

  既不是北上广深这样的一线热门城市,也无法跻身经济发达的二线“四小龙”,但中原首府郑州今年以来楼市的疯狂程度,丝毫不亚于前者,引发一片哗然。

  地价接连创出新高,售价预计突破每平方米5万元;市区在售商品房一个月内普涨超千元,秒杀盘接连出现……一连串的高亮现象,像一针针兴奋剂,挑起了大众的兴奋情绪,让房价成为这座城市里最热的话题。

  地产大鳄你追我赶

  郑州地价疯狂刷新

  郑州土地市场正在上演“生死时速”。有网友评论称,郑州地价现在一个月不刷新几次纪录,都让人不放心。

  4月5日,一块标号为“郑政东出〔2016〕5号”的土地,以网拍方式出让。经过147轮的竞价后,这块地以22.31亿元成交,均价2049.04万元/亩,使郑州地价首次超过2000万元/亩。据测算,楼面价接近1.23万元/平方米。

  新纪录的热度还没过。6月1日,郑州市郑东新区的一块地,历经64轮竞价,终以17.91亿元的价格成交,以亩均单价约2413.7万元刷新郑州土地单价纪录。

  正当大家对仅仅维持了不到两个月的短命纪录惋惜不已时,令人意想不到的是,一个小时后,另一块土地以亩均单价2603.4万元,再次将寿命为一个小时的老纪录抛于马后。

  上述的几块土地,都来自号称“地王窝”的郑州北龙湖区域。其位置优越,是郑州东区仅剩的整片未开发区域,地块干净,不可多得。从规划上,龙湖地区是郑东新区的点睛之笔。自2011年以来,这里就吸引恒大、建业、正弘、正商等地产大鳄抢滩攻城。

  “既是地王窝,出几个地王也就不足为奇。毕竟,哪个城市没有几个高端楼盘呢?”正当业内人士分析论证,称不必过分关注之时,一切又突然发生了变化。

  7月8日,历经3个多小时566轮的厮杀,郑州万科美景终以25.024亿元拿下郑纺机地块,单价为2682.38万元/亩,拿下郑州土地市场新的总价、单价双料冠军。

  之所以让人震惊,就是因为与“地王窝”里含着金汤匙出生的地块不同,郑纺机地块,是位居郑州三环内的老城区。附近有海棠园、绿苑小区、豫森城等项目,多为成熟小区,房价每平方米1万元出头。万科拿下这一地块后,预计售价将达到每平方米2.5万元。

  这仍然不是终点。8月18日,郑州北龙湖区域的13、14号地块,再次刷新了地价纪录。

  其中,13号地块被融创中国旗下的河南融创置业有限公司以25.54亿元竞得,单价每亩3631万元,楼面价每平方米3.6万元,拿下郑州土地市场新的总价、单价、楼面价“三料冠军”。

  14号地块,历经9个小时的激烈竞争,被北京览秀城置业有限公司以35.1亿元拍下,单价每亩4184万元,楼面价每平方米3.7万元。这也使得它又超越13号地块,夺走郑州土地市场总价、单价、楼面价“三料冠军”称号,同时也创出郑州土地拍卖史上最长竞价时间纪录。业内人士预测,该地块的住宅,将来的售价将突破每平方米5万元。

  截至目前,今年郑州土地市场已经10余次刷新纪录。而未来,“地王窝”里还有土地等待拍卖,新纪录恐怕也指日可待了。

  房价伴地价齐涨

  二线与一线同飞

  郑州地价飞涨,带来的直接效果,就是市区和郊县的所有房子价格普涨。而身边楼盘的价格疯涨,让每一个郑州市民都倍感亢奋。

  在一手房市场,多个楼盘轮番上演捂盘惜售、一夜调价的戏码。仅7月份,郑州主城区及郊县在售楼盘均价上调1100元,有的地产商甚至一月内涨价超过30%。一套90平方米的住房,近两个月来售价可以上涨超30万元。

  二手房的涨幅也“不甘示弱”。据房天下郑州数据显示,郑州市二手房住宅挂牌均价,从今年1月的10262元/平方米,已经一路飙升至7月的12178元/平方米。

  刘女士从去年年底开始看二手房,直到现在也没买到房子。用她的话说,刚开始是对房子挑来挑去,总想等更好的,后来就突然发现,原来不太看好的房子都买不起了。“刚开始看的时候,中介就带着我一个人去看,服务很热情。后来看房时,就往往是好几拨人一起看,中介对我也爱答不理了。”

  如今,郑州人朋友圈有个名词新解——“得房率”,即你能买到房子的概率,调侃之余,显得十分无奈。

  既不是北上广深等热点城市,也算不上经济发达的强二线城市,郑州的房价近年来虽然稳步上升,但始终是不温不火,为何今年会有如此疯狂的表现呢?

  此番郑州楼市的疯狂并非个例。从全国范围来看,今年以来,以上海、深圳为代表的一线城市楼价率先启动,苏州、南京、厦门、合肥四个城市也因房价大涨,被业内戏称为二线“四小龙”。

  8月18日,国家统计局官网发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨的城市有58个,最高涨幅为41.4%。二手住宅价格同比上涨的城市有52个,最高涨幅为44.1%。新建住宅价格中,合肥同比增长33.8%、南京同比增长33%、厦门同比增长39%,增幅高于北京、上海等一线城市。

  二线城市房地产普遍火热,主要原因大概有两个方面:首先,此前在一线城市普遍限购阶段,二线城市的房屋成交量激增。在房企销售回暖且资金充裕时,继续买地的热情就明显高涨。众多房企将目光聚焦二线城市,致使二线城市土地供应量难以匹配企业投资需求,“僧多粥少”便造成了二线城市逢土地拍卖必创纪录的局面。

  其次,二线城市与一线城市相比,各种基础建设还在起步阶段,地方财政收入对土地销售的依赖性还很强。在这种情况下,二线城市地方政府出台的楼市政策相对宽松。这就导致因严厉的一线城市楼市政策挤出的大量资金,最终投在了二线城市。

  撇开大环境不言,从小环境看,郑州也具备一定的特殊性。河南是名副其实的人口大省,且常住人口城镇化率低于全国平均值10个百分点,城镇化浪潮仍在发力,购房的刚需仍在增长。而郑州作为全省的唯一区域中心,虹吸效应非常明显。

  河南省房地产业商会常务副会长赵进京称,近年来,郑州每年新增人口数量超过20万人,目前地产库存去化周期仅为5.7个月。市场需求大,开发商自然愿意重金投入。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,郑州和同类城市不同,它的人口和交通优势是其他城市无法比拟的,无论是刚需还是改善需求,都非常旺盛。

  央企拿地有钱任性

  地价竞赛谁来买单

  值得一提的是,今年以来在郑州创下地价纪录的开发商,多数为外来实力名企,其中有相当数量是央企,而郑州本地企业则略逊一筹。相关数据显示,不只郑州,今年各地诞生的地价纪录中,超过八成是央企联手上市公司创下的。

  有分析人士指出,凭借央企背景可以获得低息贷款,充足的资金使其能够在土地的竞争中占据优势。

  兴业证券此前发布的一份研报指出,央企之所以比普通国企和民企开发商更加疯狂拿地,除了低廉的资金成本,更重要的是他们面临强大的“自保压力”。这份报告分析称,当前地产央企“退出并购潮”再次来袭,许多地产业务不够发达的央企非常担心自己即将成为被并购的对象,所以只能快速做大地产业务,这就意味着较为迫切的拿地需求。

  河南本地房地产企业建业集团董事局主席胡葆森说:“我们也参与过个别地王的拍卖,但最后竞争对手是央企,跟央企拼就等于跟银行拼。”他还分析称,央企拿地,除了算经济账之外,还要算广告账、战略账和品牌账,情况比较复杂。

  也有经济界人士一针见血地指出,与民营企业动辄赌上身家性命相比,央企的投资,并不完全看重成败,没见过那个央企老总因为项目投资失败就下岗失业的,因此央企在土地拍卖中也就显得任性十足。

  伴随着地价纪录的“更快、更高、更强”,郑州房价无疑已窜入“狂犬模式”。但最终,为地价竞赛埋单的,不是蜂拥而至的土豪们,而是广大刚需和改善人群。我们不禁要问,谁会为这只“狂犬”打一针“疫苗”?

  分析人士称,如果我们不警惕二线城市楼市政策宽松所引发的漏洞,不及时监管一线城市退出的炒房资金,那么二线城市很有可能成为楼市调控后的高房价重灾区。

  房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君指出,当前郑州房价快速上涨,增速过快,极不正常,老百姓担心房价上涨的心理恐慌日益严重,政府此时应该出手遏制楼市恐慌。

  河南财经政法大学教授刘社建议,政府可以公示,并加大土地供应量,在开发商“任性涨价”的同时,也希望有相关部门能够进行监督。

  在郑州的饭桌上,如今听到最多的话题,就是“某人的房子一夜涨了100万”,“某人又在郑东新区投资了一套小户型”……而朋友圈里,题为《百万人抢房真相:决定5年后社会阶层的最后一战》的文章,仍在疯传。(付昊苏)


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